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  4. ミドルサイズオフィスへの重点投資×長期的視点での投資運用

Basic Strategy of One REIT投資法人の基本戦略

本投資法人は、不動産の『本質的な価値』に着目し、主として優良な立地で一定のスペックを有するミドルサイズオフィス(Middle-sized Office)』を中心に投資・運用を行います。

ミドルサイズオフィス(Middle-sized Office)とは

本投資法人が重点投資対象とするミドルサイズオフィス(Middle-sized Office)とは、延床面積が概ね3,300㎡(約1,000坪)~33,000㎡(約10,000坪)の範囲に属し、入居するテナントのニーズを充足する一定のスペックを有した中規模・中大規模のオフィスビルを指します。

ミドルサイズオフィスは、市場でのストックが多く売買における流動性が高いこと、また、賃料単価・稼働率のボラティリティが低いことが特徴として挙げられます。

本投資法人の資産運用会社が属するSIAグループは、私募ファンド事業、自己賃貸事業を含めミドルサイズオフィスにおける投資・運用の豊富な実績を有しており、競争力のある物件を見極める力と質の高い運営能力を兼ね備えています。

ミドルサイズオフィスは、市場でのストックが豊富である一方で一定の築年数を経ているものも多く、その競争力を十分に活かしきれていない物件も市場には多数存在していることから、当社の持つ「付加価値創造力」の発揮を通じて差別化を図ることで、投資主価値の最大化を追求できる投資対象と考えています。

(※) Middle-sized・・・neither very large nor very small(LONGMAN現代英英辞典より)(超大規模、もしくは超小規模を除く(資産運用会社訳))
  1. 1豊富なストック+-

    投資効率の観点から2,000 ㎡以上の物件を一般的な投資法人の投資対象ストックとみなした場合、東京23区において本投資法人が投資・運用対象とするミドルサイズオフィス(Middle-sized Office 延床面積が概ね3,300㎡(約1,000坪)~33,000㎡(約10,000坪)のオフィスビル)と同等クラスの物件(概ね3,000 ㎡以上30,000 ㎡未満)が全体の57%を占めており、30,000㎡以上の超大規模オフィスビルや2,000㎡から3,000㎡の中小規模オフィスビルに比して物件数が多いことから、優良な物件への投資機会が豊富であると考えています。

    出所: 「東京都建築統計年報」に基づき株式会社都市未来研究所が作成した資料を基に、本投資法人の資産運用会社が作成

    規模別のストック棟数

  2. 2高い流動性+-

    東京23区において本投資法人が投資・運用対象とするミドルサイズオフィス(Middle-sized Office 延床面積が概ね3,300㎡(約1,000坪)~33,000㎡(約10,000坪)のオフィスビル)と同等クラスの物件(概ね3,000 ㎡以上30,000 ㎡未満)の売買取引件数は、他の規模のオフィスビルに比して多いことから、物件の取得、売却において機動的に対応することができると考えています。

    規模別のオフィスビルの取引件数

    規模別のオフィスビルの取引件数

    出所: 株式会社都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」を基に本投資法人の資産運用会社が作成
  3. 3安定性+-

    J-REITが保有する物件において本投資法人が投資・運用対象とするミドルサイズオフィス(Middle-sized Office、延床面積が概ね3,300㎡(約1,000坪)~33,000㎡(約10,000坪)のオフィスビル)と同等クラスの物件(概ね3,000 ㎡以上30,000 ㎡未満)の平均稼働率、賃料収入単価は、他の規模のオフィスビルと比較して安定的に推移しています。

    規模別平均稼働率推移

    規模別平均稼働率推移

    規模別賃料収入単価推移

    規模別賃料収入単価推移

    出所: 株式会社都市未来総合研究所が「ReiTREDA」を基に作成した資料を基に本投資法人の資産運用会社が作成

長期的な視点での投資・運用

価値が維持・向上される物件への投資

資産運用会社の知見・経験を活かして中長期的な視点で不動産の価値(建物の価値とキャッシュフロー)を維持・向上させるために、投資にあたっては「立地」と「スペック」を最優先項目として検討します。

価値が落ちにくい物件への投資

価値を維持・向上させる運用

運用にあたっては建物価値とキャッシュフローの維持・向上のために適正メンテナンスによる建物機能の維持・改善を行い続けることによって、安定的な収益の獲得と運用資産の持続的な成長を図り、投資主利益を最大化することを目指します。

建物の価値は必ず経年劣化するものであるが、適切なオペレーションによりその価値の維持・向上が可能。
当社は投資・運用に際してその価値の維持・向上のために「維持・向上が可能な物件への投資」、「維持・向上を最優先事項とする運用」を行う。

建物の価格

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